sábado, junio 15

Adivina quién está enojado por el rescate inmobiliario chino: los propietarios

Durante gran parte de la última década, los esfuerzos de China para frenar la especulación inmobiliaria se han vuelto más amplios y extensos.

Shanghai dijo que los divorciados estarán sujetos a restricciones en la compra de apartamentos durante tres años, para combatir a las parejas que se separan sólo para poder comprar segundas viviendas como inversión. En Chengdu, en el oeste de China, sólo los residentes locales que pagaban impuestos de bienestar social y habían sacado un billete ganador en una lotería podían comprar una nueva casa. En la ciudad de Tangshan, en el noreste del país, quien compraba una casa debía mantenerla durante al menos tres años y medio.

Esas restricciones, junto con las aplicadas en otras regiones, se han eliminado mientras China busca revivir una grave crisis inmobiliaria. Desde el año pasado, más de 25 ciudades chinas han levantado todas las restricciones a la compra de propiedades, ya que muchos gobiernos locales abolieron reglas que impedían a los desarrolladores reducir los precios.

El mes pasado el gobierno central fue más allá. Bajó los requisitos de pago inicial y flexibilizó las reglas hipotecarias, e instó a los gobiernos locales a comprar casas no vendidas y convertirlas en viviendas públicas.

Pero algunos de los esfuerzos de China para estimular la compra de viviendas han molestado a uno de los votantes más expresivos del país: los propietarios de viviendas existentes.

Muchos propietarios chinos, que han estado ahorrando para comprar apartamentos que sirven como inversión principal para las familias, ahora temen que la flexibilización de las restricciones pueda hacer bajar los precios de sus propiedades. Las nuevas políticas han dado lugar a una dosis de NIMBY-ismo, abreviatura de “no en mi patio trasero”, en un país gobernado por el Partido Comunista.

El gobierno tiene una aguja que enhebrar mientras intenta abordar el colapso de un sector que representa una cuarta parte de la economía de China. Si bien el descontento con la economía podría sacudir la estabilidad social, también podría hacerlo una reacción violenta de los propietarios de viviendas, muchos de los cuales mantienen la esperanza de que sus propiedades crearán riqueza para las generaciones futuras.

Muchas de las restricciones fueron eliminadas por los mismos políticos que habían introducido las normas unos años antes para cumplir con el decreto del líder chino, Xi Jinping, según el cual «las casas son para vivir, no para especular».

Cuando Chengdu levantó las restricciones a finales de abril, una persona presentó una queja en un sitio web del gobierno diciendo que era injusto para las personas que se habían ganado el derecho a comprar casas cuando las reglas estaban vigentes. La denuncia afirmaba que la persona se había mudado a Chengdu y pagado impuestos de seguridad social durante varios años para poder comprar una casa.

«Consideré el hecho de haber calificado para comprar una casa en Chengdu como un honor y una prueba de lo duro que trabajé», escribió la persona. Pero ahora cualquiera puede comprar una casa, incluso aquellos que «no han hecho ninguna contribución» a la ciudad. La persona pidió a los funcionarios que «restablecieran las restricciones de compras lo antes posible».

En los últimos años, uno de los raros actos de desafío de China ha procedido de los propietarios de viviendas. A partir de 2022, cientos de miles de propietarios chinos se han unido y se han negado a pagar préstamos sobre propiedades a medio terminar. Desde entonces, el gobierno ha priorizado políticas que empujan a los promotores a terminar la construcción de las propiedades vendidas.

Alicia García-Herrero, economista jefe para la región de Asia y el Pacífico del banco de inversión Natixis, dijo que es difícil fomentar las compras eliminando las restricciones porque eso refuerza las preocupaciones de que algo anda mal en el mercado.

«Es muy difícil levantarlos a tiempo, generalmente es demasiado tarde», dijo García-Herrero. «No es una solución de ninguna manera».

Los precios de las viviendas nuevas en las ciudades más grandes de China han caído durante 11 meses consecutivos. Según la Oficina Nacional de Estadísticas de China, cayeron un 0,6% en abril en comparación con el mes anterior. Los precios también cayeron en una cantidad similar en las ciudades más pequeñas de segundo y tercer nivel.

El colapso de los precios es un fenómeno reciente. Los gobiernos locales y municipales habían impedido que las empresas inmobiliarias redujeran drásticamente los precios. Los controles se implementaron para evitar que los promotores subieran los precios de forma demasiado agresiva.

Pero a fines del año pasado, como la desaceleración persistía y se hacía más difícil vender casas, las autoridades locales comenzaron a permitir que los constructores redujeran los precios.

En noviembre, funcionarios de Chengdu, en respuesta a una queja publicada en un sitio web del gobierno, penalizaron a un constructor local por reducir los precios por debajo del precio de lista, diciendo que el proyecto estaba «perturbando el orden normal del mercado inmobiliario».

Cinco meses después, se desestimó la queja de otro propietario de que los constructores estaban recortando los precios. Los funcionarios de Chengdu dijeron que no estaban tomando ninguna medida porque el promotor estaba utilizando un «precio apropiado para el mercado».

En la ciudad central de Xi’an, Fayre Liu compró un apartamento de cuatro habitaciones en enero por unos 420.000 dólares. Más tarde, descubrió que Poly Group, un desarrollador de propiedad estatal, estaba ofreciendo a los nuevos compradores descuentos de alrededor de 40.000 dólares en apartamentos similares. Dijo que se enteró de que el personal de ventas del desarrollador presionaba a los compradores para que hicieran un pago inicial y luego anunciaban importantes descuentos un día después de recibir los depósitos.

«Cualquiera estaría muy furioso», dijo la Sra. Liu, de 27 años. «Están defraudando completamente a los consumidores».

La Sra. Liu dijo que los propietarios de su complejo de apartamentos han llamado a la oficina del alcalde de Xi’an para exigir que reciban una compensación equivalente a los reembolsos. Las autoridades respondieron que no tenían derecho a suspender los descuentos, comparándolos con una venta en un centro comercial.

Los propietarios de viviendas que protestaban temían que Poly tomara atajos en la construcción para compensar el dinero perdido por los reembolsos. Cuando algunos propietarios acudieron a las oficinas de Poly, fueron confrontados por agentes de policía que les advirtieron que no causaran problemas ni perturbaran el negocio de la empresa estatal.

«Esto es una colusión entre el gobierno y los promotores», afirmó Liu.

Poly no respondió a un correo electrónico en busca de comentarios.

La flexibilización de los recortes de precios por parte del gobierno resuelve dos problemas de larga data.

En primer lugar, permite que el dinero fluya hacia los promotores endeudados para que realicen pagos de intereses y reembolsen préstamos. En segundo lugar, reduce el inventario de viviendas sin vender. El grupo bancario australiano ANZ ha estimado que tardará 3,6 años en deshacerse de todas las propiedades residenciales no vendidas en China, un 50% más que durante la última gran crisis inmobiliaria del país en 2014.

La iniciativa del gobierno, anunciada el mes pasado, de convertir viviendas no vendidas en viviendas subsidiadas ha sido una causa particular de fricción. Algunos propietarios no están contentos con la combinación de viviendas públicas y desarrollos privados.

El mes pasado, alguien presentó una queja en el sitio web de la provincia de Sichuan sobre una empresa estatal local que convertía algunas de sus nuevas viviendas en viviendas públicas. La persona, que había comprado una casa en ese complejo dos años antes, dijo que más de 100 nuevos apartamentos se convertirían en viviendas públicas sin consultar a los propietarios existentes. En la denuncia, el individuo expresó su decepción por tener que pagar altos precios por la propiedad mientras recibía “vivienda pública de calidad”.

«El valor de la comunidad se ha desplomado», escribió la persona. «Los propietarios que han comprado casas están sufriendo una miseria indescriptible».

En respuesta a la denuncia, la empresa estatal dijo que apoyaba la política nacional y que las viviendas estaban sujetas a una “gestión de precios regulada por el mercado”.

Kevin Duan, que compró un apartamento en un complejo casi terminado en la ciudad de Changsha, en el centro de China, dijo que uno de los 20 edificios del complejo se convertirá en vivienda pública. Dijo que los propietarios estaban furiosos y exigieron que las viviendas asequibles se separaran del resto del complejo.

«Una comunidad residencial comercial no debería tener viviendas públicas de alquiler», dijo Duan. “Si hubiera sabido desde el principio que se trataba de un complejo de viviendas públicas, ciertamente no lo habría considerado”.